今年1到4月，百强房企的销售额同比暴跌了10.2%。4月单月的跌幅更是扩大到了16.9%，这可不是小事。

去年房企们就已经在以骨折价清仓了，今年的销售基数更低，可跌幅却更大，简直是雪上加霜。这情形就好比在薄冰上跳芭蕾，每一步都得小心翼翼，稍有不慎，就可能摔个大跟头。

万科作为行业标杆，今年一季度的财报简直能用惨不忍睹来形容。其营收379亿9500万，同比直接腰斩，净亏损62亿4600万，是去年同期的17倍。更让人哭笑不得的是，万科的销量还稳居行业前五，这不就是卖得越多，亏得越惨吗？这就像商场里打着促销，看似热闹，实际是在赔本赚吆喝。

别看一线城市的新房价格好像在涨，其实这里面大有文章。克尔瑞的数据一曝光，真相就大白了。4月，28个重点城市的新增供应面积暴跌了48%，但高端楼盘的占比却高达61%，而且其中60%都集中在主城区。这就像是把菜市场的白菜都撤了，只卖精品超市的有机菜，均价自然就上去了。杭州、上海这些城市的新房价格环比分别上涨了0.95%、0.61% ，背后其实是单价10万元以上的顶豪项目集中入市。深圳南山区有个楼盘，推出的空中四合院单价高达18万元每平方米，还被抢购一空。这种现象级的成交直接拉高了全市的均价。

可普通购房者关心的刚需盘呢？数据显示，刚需盘的供应占比从去年的45%骤降到了39%，改善型高需盘更是被压缩到了可怜的10%。

新房市场这边是高端局唱主角，二手房市场那边却正在经历一场价格大屠杀。中指研究院的数据显示，百城二手房均价环比下跌了0.69%，同比跌幅更是达到了7.23%。北京西城区的某学区房单价从20万元每平方米，跌到了14万元每平方米，还是没人买。普通的次新房挂牌价普遍下调了15%。更惨的是，二手房挂牌量同比激增了40%，形成了踩踏式的抛售。

这种冰火两重天的局面，背后其实是房企和地方政府的默契配合。房企们通过以质换价的策略，用高端盘来维持新房价格，地方政府则通过控制土地供应，制造出物以稀为贵的假象。这就好比是一场精心策划的舞台剧，演员们在台上卖力表演，观众却成了买单的冤大头。

比销售价下滑更让人揪心的，是房企们即将爆发的债务危机。克尔瑞的数据显示，2025年房企到期的债务达到了525亿7000万，比2024年多了42亿9000万。融创、旭辉这些房企已经开启了偿债模式。融创的境内债展期方案直接砍半本金，旭辉的境外债重组交割33亿美元。万科更惨，一年内到期的债务高达326亿，只能靠大股东输血续命。这种拆东墙补西墙的游戏还能玩多久呢？

当销售回款持续萎缩，当政策刺激的效果越来越弱，房企的债务炸弹随时都可能引爆。就像多米诺骨牌一样，一家房企倒下可能就会引发连锁反应，最终买单的还是普通购房者和投资者。

所以大家在买房的时候一定要擦亮眼睛。

第一，要警惕所谓回暖的陷阱。重点城市新房涨价并不等于市场复苏，可能还是高端盘在唱戏，刚需盘还在观望。

第二，二手房抄底要格外谨慎。挂牌量激增的情况下，房价可能还会继续下跌，特别是三四线城市。

第三，选择房企的时候，尽量选国家队，像保利、华润这些央企、国企资金链相对更稳健，民营房企的项目就要慎之又慎了。

第四，政策红利也要抓准。城市中心城中村改造可能会带来局部机会，但一定要避开高价站岗。

2025年的楼市早就不是闭眼买房就能赚的时代了，而是进入了精挑细选才能“存活”的新阶段。